第159号 建物の使用貸借は認められる? - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第159号 建物の使用貸借は認められる?

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第159号 建物の使用貸借は認められる?


2013年20日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家のメインブログを


少しだけですが「リニューアル」しました!


⇒ http://yumetaka365.blog.fc2.com/


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本文

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前回は、家賃収入は誰のものか?の一環として


「実質課税の原則」について書きました。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/03/01.htm



「実質課税の原則」とは、不動産で言えば


不動産の名義上の所有者がAさんであっても


実質的な管理や運営をBさんが行っていれば


家賃収入はBさんのものであるとして課税する。


という事でした。



しかし不動産においては


「実質課税の原則」が認められる事は皆無であり


家賃収入は不動産名義人のものとされるのでした。



しかし前回の内容を書いて、ふと疑問が沸いてきました。


それは「使用貸借」についてです。



私は以前


「使用貸借は夢の投資法!」という記事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130805120000000.html



そして以下のように書きました。



【夢の投資法1】


・土地(更地)を持っている地主さんに


 土地の「使用貸借」をお願いしてアパートを建てる。



【夢の投資法2】


・アパートの建っている土地の


 土地と建物の両方の「使用貸借」をお願いして


 アパート経営をする。



【夢の投資法1】では


土地を無償で借りるものの


建物は自分で立てますので


建物の名義人は自分です。



だから家賃収入は


合法的に自分のものになります。



しかし【夢の投資法2】では


土地だけでなく建物も借りますので


建物の名義人は地主さんです。



このような場合、税務署は


家賃収入を誰のものとして課税するのでしょうか?



以下に例を挙げます。



【仮定のケース】


夫は会社の社長で年収3000万円。


すると所得税40%、住民税10%で合計50%。



夫が3000万円のアパートを買った。


表面利回り13%、実質利回り10%なので


300万円の不動産所得が発生。



しかし夫は社長としての仕事が忙しく


専業主婦の妻がアパートの管理や経営を行った。



しかし税法上、「実質課税の原則」が認められないので


社長は妻に土地と建物を「使用貸借」した。



この場合、使用貸借によって


「妻が不動産賃貸業を営んでいる。」


と認められれば


不動産所得300万円は妻のものであり


すると所得税は20万円、住民税は30万円なので


(控除等は無視しています。)


合計50万円の税金になるでしょう。



しかし


「不動産所得は名義人である夫のものである。」


と認定されると


不動産所得300万円は夫のものになりますので


すると所得税は120万円、住民税は30万円なので


合計150万円の税金になるでしょう。


つまり先程と比べて税金が100万円増えるのです!



このような結果になってしまうので


税制的に「使用貸借」って認められるのかな?


と思ったのでした。



税務署がこのような「使用貸借」による「節税」を


簡単に認めるはずはありません。



しかしいろいろ調べても


・使用貸借は認められず


 家賃収入は(建物の)名義人のものになる。


・使用貸借は認められるので


 家賃収入は(建物を)借りた人のものになる。


という回答?意見?が交錯しており


訳がわからなくなりました。


http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1239180362


http://okwave.jp/qa/q4061282.html



しかし検索を続けているうちに


ある税理士さんの記述を見つけました。



以下の税理士さんのブログによれば


(土地と)建物を「使用貸借」した場合


家賃収入は、借りた人のものになるそうです。


つまり「使用貸借」は認められるというのです!



ただし貸す人と借りる人の


生計が一つでないことが条件だそうです。


http://ameblo.jp/nextcity/entry-11186516684.html


私はこれを読んで「なるほど!」と思いました。



つまり【仮定のケース】のように


生計を一つにしている夫婦の間で


不動産を「使用貸借」しても


家賃収入は妻のものになりませんが


生計を一つにしていない場合は


「使用貸借」によって


家賃収入が不動産を借りた人のものになる。


という説明なのです。



私としては


「これならば合理的だなあ!」と思いました。



そしてこれにて多くのサイトの記述がわかるようになったと


思いましたので、これが正しいのだと思います。



今回は、(建物の)使用貸借は認められるか?


について書きました。



次回は、不動産を共有している時の


家賃収入について書いて行きます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回も、不動産起業家☆DAIさんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『不動産起業家☆DAI


 
不人気物件を満室にするために


 
自分で設置した空室対策 3種の神器』


http://mailzou.com/get.php?R=34516&M=25048



この無料レポートは


前回の無料レポートと同じ物件が対象になっています。



前回は物件の管理状況や募集状況についてでしたが


今回は部屋に備え付けた3つの物品についてです。



3つ合わせて2万円程度なので


確かに費用対効果は高いと思います。



値段や購入方法についても書かれており


また設置方法についても書かれていますので


一度は目を通しておかれた方がよいと思います!


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■今週の情報紹介

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皆さんは


「となりの大家さん」をご存知でしょうか。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



また1棟1室だけですが


無料で物件のHPが作成できて


すると「大家発家賃情報サイト」へ掲載してくれるそうです。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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前回は、ゆめたか家の3世代で


カラオケに行った話を書きましたが


その中でも「注目の一曲」をご紹介したいと思います。



それは「マルマル・モリモリ」です!


http://www.youtube.com/watch?v=lkUuGjagQG0



この曲は「定番」と言ってよいと思います。



上の子は、この曲が大好きなのですが


下の子もこの曲が大好きで、なんとかして歌おうとします!



そしてこの曲も


さりげなく「歌詞」が素晴らしいなあと思いました。



「大人になっても虹色の、夢をえがこうね~♪」



この歌詞も素晴らしいと思いますが


これを「元気な笑顔」で歌うことのできる子供は


もっと素晴らしいと思いました。



「たとえ~、遠くにいても~、心はひとつだよ~♪」



この歌詞も、とってもいいなあと思いました。



子供にとっても楽しく


大人にとっても味わいのある歌詞は


多くの人に受け入れられ


ずっと歌われていくのだろうと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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