第160号 共有時の家賃は持分で按分 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第160号 共有時の家賃は持分で按分

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第160号 共有時の家賃は持分で按分


2013年23日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



サイコ大家さんのご著書である


「週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資」


の書評を書いてみました!


⇒ http://bit.ly/yumetaka-review



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history



ゆめたか大家のメインブログを


少しだけですが「リニューアル」しました!


⇒ http://yumetaka365.blog.fc2.com/


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本文

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前回は、家賃収入は誰のものか?の一環として


「使用貸借」が認められるかについて書きました。



生計を一つにする夫から妻へ


土地と建物の両方を「使用貸借」しても


家賃収入は夫のものになるのですが


生計を一つにしていない場合は


家賃収入は「使用貸借」にて借りた人のものになるのでした。



今回は、不動産を共有している時の


家賃収入について書いて行きます。



結論を書いてしまいますと


共有時の家賃は、持分で按分(あんぶん)するそうです。


http://okwave.jp/qa/q7117993.html


http://oshiete.goo.ne.jp/qa/3027610.html



例えば、不動産をAさんとBさんで共有していて


Aさんの持分が70%で、Bさんの持分が30%であれば


10万円の家賃のうち


70%に相当する7万円をAさんのもの


30%に相当する3万円をBさんのもの


とするそうです。


(このような配分の仕方を按分といいます。)



ただし「家賃収入は建物所有者のもの」


という決まりがありますので


建物の持分の割合によって


家賃を按分することになります。


http://www.bengo4.com/bbs/178222/



土地の持分がない場合は


土地を借りることになりますので「借地料」を払うのですが


これにつきましては今までの連載で書いてきたのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130904120000001.html


http://archive.mag2.com/0001569235/20130906120000000.html



ところで不動産(建物)を共有名義にすると


何かいいことがあるのでしょうか?



これについても答えを書いてしまうと


「所得の分散による節税効果がある。」


という事になります。



以下、例を挙げて説明します。



【仮定のケース】


夫は会社の社長で年収3000万円。


すると所得税40%、住民税10%で合計50%。



夫が3000万円のアパートを買った。


表面利回り13%、実質利回り10%なので


300万円の不動産所得が発生。



この場合、不動産所得300万円は夫のものなので


所得税は120万円、住民税は30万円となり


合計150万円の税金になる。



しかしこの3000万円のアパートを買う時に


夫と妻と子供(未成年者)の3人の共有名義にすると


300万円の不動産所得を


100万円ずつ3人で分けることになります。


すると税金は以下のように計算されます。



・夫:所得税40万円、住民税10万円。


(基礎控除38万円分は給与分で使い切っており


 また他のアパートを持っているため


 青色申告控除も使い切っているとします。)


・妻の所得税:


100万-38万(基礎控除)-10万円(青色申告控除)


=52万円の5%で26000円。


・妻の住民税:


100万-33万(基礎控除)-10万円(青色申告控除)


=57万円の10%で57000円。


・子供の所得税:


100万-38万(基礎控除)-10万円(青色申告控除)


=52万円の5%で26000円。


・子供の住民税:ゼロ。


未成年者は所得125万円まで住民税ゼロのため。


http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/sonota/index_j.htm



結果、所得税・住民税の合計は以下のようになります。


・夫:所得税40万+住民税10万=50万円。


・妻:所得税26000円+住民税57000円=83000円。


・子:所得税26000円+住民税0円=26000円。



全て夫名義であれば


150万円の所得税・住民税となるのが


3人の共有名義であれば609000円になりますので


所得税・住民税は半分以下(約40%)になり


約89万円の違いが出てくるのです!



これには以下が関係しています。


・低所得者では所得税の税率が低い。


・所得税および住民税のいずれにも


 基礎控除および青色申告控除が使える。


・未成年者であれば所得125万円まで住民税ゼロ。



このような


共有名義による所得の分散ですが


これには注意点があります。



次回は、その注意点について書いて行きます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回も、不動産起業家☆DAIさんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『【DAI】入居率50%のアパートを3ヶ月で満室にした方法』


http://mailzou.com/get.php?R=46123&M=25048



この無料レポートは


前回および前々回にご紹介した物件とは


別の物件のお話です。



不動産業者さんが頑張っても


空室が続いていた物件だったのですが


DAIさんはまず管理会社を変更されます。



その後もインテリアの工夫で


空室をどんどん解決されて行きます。



しかしそれでも入居者が決まらない部屋が2つありました。



DAIさんはその原因を突き止め


これを見事に解決され


結局3ヶ月で満室を達成されるのです!



これは読んでおかれた方がよいと思います!


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■今週の情報紹介

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皆さんは


「となりの大家さん」をご存知でしょうか。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



また1棟1室だけですが


無料で物件のHPが作成できて


すると「大家発家賃情報サイト」へ掲載してくれるそうです。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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子供はシールを貼るのが大好きです。



上の子は手馴れたもので


シールを上手にはがして上手に貼ります。



最近は下の子もシールを貼るのを覚えたので


やりたくて仕方がないのですが


シールをはがすのが下手で


破れてしまうことがあります。



その場合は私の所に持ってくることが多いのですが


時には「かんしゃく」を起こして怒る事もあります。



シールを貼るという「自分の欲求」を実現するために


親の所へ来たり、怒ってしまったり。



子供は素直で単純だなあと思いましたが


私も小さい頃はそうだったのでしょうね。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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