第161号 物件を共有にする際の注意点 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第161号 物件を共有にする際の注意点

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第161号 物件を共有にする際の注意点


2013年25日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



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「収支管理・確定申告編1」(111ページ)


業務的規模と事業的規模、白色申告と青色申告


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



「収支管理・確定申告編2」(163ページ)


不動産購入時の税務:経費、取得費、開業費


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



ゆめたか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history


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本文

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前回、アパート共有時の家賃は


(建物の)持分で按分(あんぶん)する事を書きました。



そして夫だけの名義で物件を買うよりも


夫、妻(専業主婦)、子供(未成年)の共有にした方が


「所得の分散による、節税効果がある。」


事を書きました。



しかし不動産を共有するには注意点があります。



それは3人で3000万円のアパートを買う際に


基本的には3人が1000万円ずつ出さないと


3人の共有名義にすることはできないという事です。



夫が3000万円を出して


夫と妻と子供の3人の名義にしたら


夫が妻と子供に1000万円ずつを「贈与」したと見なされ


1000万×40%-125万=275万円の贈与税を


妻と子供で合計275万×2=550万円も


支払う必要が出てきます。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm



しかし以下の税理士さんのコラムに


これを回避する方法が載せられていました。



物件を共有名義にした上で


夫婦や親子でお金の貸し借りを行い


家賃収入にて


夫に対して返済をして行く方式を取れば良いそうです。


http://www.rakumachi.jp/navi/senmonka/kudo/09.html



しかし最初に物件を買う時に


物件の登記が債務負担者以外の名義になる事に対して


金融機関の了承が必要だそうです。


http://www.rakumachi.jp/navi/senmonka/kudo/01.html



私は税理士さんのこの記事を読んで


びっくりしてしまいました。



金融機関が共有名義による登記を認めてくれれば


「所得の分散」による「節税」ができてしまうからです。



しかし金融機関は


こんな事を簡単に認めてくれるのでしょうか?



私はこの点につき


10億マンション税理士さんに聞いてみました。



「基本的にはあまり認めてくれないと思います。」


「でも夫が社長でお金持ちなら


 1000万円のローンを夫と妻と子供で3つ組んで


 夫が妻と子供のローンの保証人になるのは


 認めてくれると思います。」



たしかにこれなら金融機関も認めてくれるだろうと思いました。


しかし以下のような場合はどうなのでしょうか?



「ところで夫の給料が少なく


 また夫が多額の住宅ローン等を抱えている場合は


 どうでしょうか?」


「その場合は、認めてもらえないでしょうね。」



それはそうですよね・・・。


10億マンション税理士さんの話は


もっともな話だと思いました。



また10億マンション税理士さんは教えてくれました。


「お金持ちの夫が保証人になれば


 妻と子供で3000万円を借りて


 アパートを買う事も認めてくれますよ。」


「そうなると家賃収入は全て妻や子供のものに・・・。」


「その通りです。」



お金持ちは


物件を買うのも有利ですが


節税にも有利なのでした。



ところで


・物件を共有にする


・物件の名義を妻や子供のものにする


という「所得の分散」によって「節税」をする場合には


知っておかなくてはいけない事があります。



それは以下の問題です。


・「扶養控除(ふようこうじょ)」


・「社会保険料」



次回はこの問題について書いて行きます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、ラットレーサーさんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『【ラットレーサー】実録!私が中古マンション(自宅)


 
市場価格より400万高く売却した裏技』


http://mailzou.com/get.php?R=32520&M=25048



この無料レポートは


マンションの価格はどのようにして決まるのかが


非常に詳しく書かれています。



・駅からの距離と価格の関係


・向き(東西南北)と価格の関係


・築年数と価格の関係


などは、とても勉強になりました。



そしてチラシやウェブサイトにも手を入れて


最終的には自宅マンションを高く売っておられるのですが


それについても実際に沿って書いておられます。



56ページというかなりの分量なのですが


それだけ詳しく書かれており、保存版だと思いました。


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■今週の情報紹介

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皆さんは


「となりの大家さん」をご存知でしょうか。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



また1棟1室だけですが


無料で物件のHPが作成できて


すると「大家発家賃情報サイト」へ掲載してくれるそうです。



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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先日、上の子の保育施設で


小さい子が、自分のクラスがわからなくて泣いていました。



すると上の子は


「え~と~、こっちだよ!」


と教えて、そこまで連れて行ってあげたのです!



上の子は家に帰ってきてから


この話を楽しそうにするのでした。



上の子はとても「優しい子」に育ったあなあと思いました。



「うちの子は計算ができるようになった。」とか


「うちの子は字が書けるようになった。」というのも良いのですが


「お友達に優しくしてあげられた。」というのは


非常に大切な事であり


親として、とても誇らしく思いました!



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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