第162号 103万円の壁と100万円の壁 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第162号 103万円の壁と100万円の壁

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第162号 103万円の壁と100万円の壁


2013年30日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



ゆめたか大家の無料レポートが好評公開中です!



「収支管理・確定申告編1」(111ページ)


業務的規模と事業的規模、白色申告と青色申告


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



「収支管理・確定申告編2」(163ページ)


不動産購入時の税務:経費、取得費、開業費


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



ゆめ
たか大家の「今までの道のり」および


バックナンバーのまとめはこちらです。


 http://bit.ly/yumetaka-history


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本文

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前回は、アパートを共有にする際の注意点を書きました。



お金持ちであれば


アパートを共有したり、妻や子供の名義にして所得を分散し


節税する事は認められ易いのでした。



ところでこの手法には注意点があります。


それは以下の問題です。


・「扶養控除(ふこうこうじょ)」


・「社会保険料」



今回は「扶養控除」について書く予定でしたが


その前に


・「103万円の壁」


・「100万円の壁」


について説明をさせていただきます。


http://mama.hatarako.net/mama/contents/seido/index03.html



これは、主婦がどこまで仕事をするかという話です。



パート収入などの給与収入の場合は


65万円の給与所得控除がありますが


所得税の場合は


さらに38万円の基礎控除がありますので


65万+38万=103万円までは


所得税がかからないというのが


「103万円の壁」です。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1199.htm



住民税の場合は33万円が基礎控除ですが


35万円までなら住民税を納めなくてよい事になっているので


65万+35万=100万円までは


住民税がかからないというのが


「100万円の壁」です。


http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/sonota/index_j.htm



しかし以上は給与収入の場合です。


不動産収入は給与収入ではないので


「給与所得控除」が使えません。



青色申告によって


青色申告控除10万円が使えるだけです。



5棟10室以上の事業的規模の場合は


青色申告控除が65万円になるのですが


私は5棟10室未満の業務的規模という


「弱小大家」を想定して連載をしていますので


以下の計算では、青色申告控除を10万円とします。



すると、不動産所得に関しては


以下のようになります。



・所得税については


38万+10万=48万円までは税金がかからない。


・住民税については


35万+10万=45万円までは税金がかからない。



このように


給与の場合の「103万円の壁」が


不動産の場合は「48万の壁」になり


給与の場合の「100万円の壁」が


不動産の場合は「45万円の壁」


になってしまうのです。



ところで「確定申告」というものは


基本的には所得税がかかるかどうかで


申告の必要性が判断されます。



つまり


給与の場合は「103万円」を越えたら確定申告をする。


不動産の場合は「48万」を超えたら確定申告をする。


というのが基本です。



給与収入のない専業主婦や子供であっても


不動産所得が48万円を超えたら


基礎控除と青色申告控除を引いてもプラスになるので


「確定申告」が必要になります。



ところで「収支管理・確定申告編1」


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1


でも書きましたが


給与労働者が不動産投資を行った場合は


不動産所得から各種控除を引いてプラスであっても


それが20万円以下であれば


確定申告をしなくてよいのでした。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2020.htm


http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/teishutsu.htm



ただしこれには説明が必要です。


以下、これを利用した節税を考えてみます。



パート主婦の1年間の給与収入が65万円以下の場合は


給与所得控除が65万円ですので


基礎控除38万円を使わなくても所得税ゼロです。



そしてパート主婦に不動産収入68万円があった場合


基礎控除38万円と青色申告控除10万円を引くと


68万-38万-10万=20万円となりなすので


確定申告をしなくてよい事になります。



このため低額パート主婦が不動産投資を行った場合は


・給与所得については「65万円(給与所得控除)の壁」


・不動産所得については「68万円(計算は上記)の壁」


となり、合計「123万円の壁」になります。



パート主婦が月5万円の収入であれば


1年間で5万×12ヶ月=60万円で


65万円以下(給与所得控除内)ですので


以上は現実的な数字だと思います。



そしてパート主婦が


家賃3万円の部屋を2部屋貸していれば


3万×2部屋×12ヶ月=72万円が不動産収入になり


経費を15%とすると


72万×85%=61万円が不動産所得になります。



すると不動産所得が68万円以下ですので


基礎控除38万円と青色申告控除10万円を引くと


残りが20万円以下になりますので


確定申告は不要となり、所得税はゼロになります。



今回の内容をまとめます。



【完全専業主婦の場合】


基礎控除38万円+青色申告控除10万円の


48万円までは、不動産所得の所得税ゼロ。


【低額パート主婦の場合】


給与収入については所得税ゼロ。


不動産所得については


上記の48万円+20万円=68万円までは所得税ゼロ。



確定申告は1月から12月の収入について申告をしますが


「今年は更新料が入った。」


「今年は修繕費がゼロだった。」


などの理由で、専業主婦の不動産所得が


ボーダーラインである48万円を超えそうな場合は


12月に1回だけでもパートをすれば


不動産の「48万円の壁」が「68万円の壁」になりますので


「デッドライン」を超えずに済むかもしれませんね。



ところで「収支管理・確定申告編1」


http://bit.ly/yumetaka-tax_return1


でも書きましたが


給与労働者の不動産所得から


各種控除を引いた残りが20万円以下なら


確定申告が不要とは言っても


住民税の申告は必要なのでした。


https://www.43navi.com/column/detailhappy.html?n=2453



次回はこの点について書いていきます。



以下、次号に続きます。



ゆめたか大家が


経理・会計・税金ブログランキングに参加してみました!


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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情報紹介

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今回は、宮本いつきさんの無料レポートを


紹介させていただきます。



『大家さんが直接入居者の方と契約を結ぶ時に


 
知っておきたい7つのこと!』


http://mailzou.com/get.php?R=33119&M=25048



宮本さんは、不動産屋さんでいらっしゃり


主に賃貸管理をしておられるそうです。



1000件以上の賃貸借契約の仲介経験をまとめて


入居者さんとの契約の注意点をまとめられたのが


この無料レポートです。



プロの不動産屋さんだけあって


とても詳しく、綿密に書かれており


これが手元にあれば十分だなあと思いました。



実は私は最近、入居者さんと直接


賃貸契約の更新を行ったのですが


あらかじめこれを読んでおけばよかったなあと思いました。



なお宮本さんはブログとメールマガジンもなさっており


こちらでは主に売買の情報を書いておられます。


http://ameblo.jp/imooyasan/


http://www.mag2.com/m/0001179736.html


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■今週の情報紹介

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今週は、不動産とは無関係な内容です。



DNAの2重らせん構造にてノーベル賞を受賞した


ワトソン博士が、日本で公演を行うそうです!


場所は東京です!


http://www.kitasato-u.ac.jp/mb/aquameta/index.html



ワトソン博士は、34歳という若さでノーベル賞を受賞され


「研究の世界は、若くても業績を残せば認められる。」


という夢を実現した、研究者の神様のような先生です。


http://tinyurl.com/kn28dz4



ゆめたかパパが「行きたいなあ~」と言っているのですが


参加費がなんと52500円!


いくらなんでもこれは「アウト」です・・・。



もし52500円の「指値」に成功した方がいらっしゃいましたら


以下までご連絡をいただければ幸いです。


http://bit.ly/yumetaka-inquiry


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■ゆめたか大家の無料レポート

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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ある日、上の子に「どら焼き」を渡しました。



「はんぶんこしてね。」


「は~い!」



上の子は、下の子の所に行って


どら焼きを、はんぶんこしてあげました。



そして2人で一緒に歌を歌いました。



「はんぶんこ~♪はんぶんこ~♪


 なかよく、いっしょに、たべようね~♪」


2人とも「ニコニコ」です!


(しまじろうの歌なのですが、動画がありませんでした・・・。)



どら焼き1つで、あんなに幸せになれるなんて


子供というものは


「天使のような存在だなあ」と思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


発行責任者 ゆめたか大家


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