利息を払っても、元金均等返済ならCF=PL - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

利息を払っても、元金均等返済ならCF=PL

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    男もすなる不動産投資といふものを


    女もしてみむとてするなり


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利息を払っても、元金均等返済ならCF=PL


☆2020年10月2日発行

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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



「個人」の「業務的規模(5棟10室未満)」の


不動産投資の確定申告について調べた


「収支管理・確定申告編1~4」です。


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ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。


http://bit.ly/yumetaka-history



過去の記事はこちらよりご覧いただけます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/archives.html



「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-category-23.html


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■本文

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前回は


「減価償却する物品を融資で買うとCF=PL」


と題して


減価償却する物品を買う際に


全額、無利息で融資を受けて


減価償却する年数とローンの年数を揃えると


減価償却額、融資額、税額に関係なく


CF=PLになる


という内容を書きました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-558.html



そして今回は


「利息を払っても、元金均等返済ならCF=PL」


と題して


の続きを書いて行きたいと思います。



【授業】



先生


「今回は回目の授業になります。」


生徒


「ハイ、よろしくお願いします。」



先生


「前回は


 理想的な条件の下では


 減価償却額、融資額、税額に関係なく


 CF=PLになる


 という話をしました。」


生徒


「ハイ、簿記の美しさを感じました。」



先生


ところで前回は


 利息なしでお金を借りるという条件でしたが


 実際はこんな事はありません。」


生徒


「それはそうですよね。


 利息を取らないと


 貸金業が成り立たないですよね。」



先生


「だから今回は、利息がある場合に


 CFPLがどうなるのかという話をします。」


生徒


「ハイ、よろしくお願いします。」



先生


「まず、利息がある時の借金の返済ですが



・元金均等返済(がんきん・きんとうへんさい)


・元利均等返済(がんり・きんとうへんさい)



 の2つがあります。」


生徒


「両方とも、初めて聞きました。」



先生


「ではまず、この2つについて説明しますと


 元金均等返済というのは



 1年目返済105万:元金100万、利息5万


 2年目返済104万:元金100万、利息4万


 3年目返済103万:元金100万、利息3万


 4年目返済102万:元金100万、利息2万


 5年目返済101万:元金100万、利息1万



のように


借りたお金の元金は毎年、均等に返済して


利息は毎年、少しずつ減っていくので


毎年、返済額が少しずつ減っていく。


という返済方式です。


生徒


「なるほど


 元金を毎年、均等に返済するから


 元金均等返済ですか。」



先生


「そして次の元利均等返済ですが



 1年目返済103万:元金 98万、利息5万


 2年目返済103万:元金 99万、利息4万


 3年目返済103万:元金100万、利息3万


 4年目返済103万:元金101万、利息2万


 5年目返済103万:元金102万、利息1万



のように


毎年の返済額は変わらないのですが


元金と利息の割合が変わっていく。


という返済方式です。


生徒


「なるほど


 元金と利息の合計が毎年、均等なので


 元利均等返済ですか。」



先生


「そしてここからは簿記の話になるのですが


 CFでは


 元金を返しても利息を払ってもお金が減りますので


 元金と利息の合計が、全てマイナスになります。


 PLでは


 元金を返した分はマイナスになりませんが


 利息を払った分は、マイナスになります。」


生徒


「そのような扱いになるのですか。」



先生


「前々回の


お金は借りても返しても税金関係なし


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-557.html


 を思い出して下さい。」


PLは事業の収支だけを反映するので



・お金を借りてもPLは増えず


 このため税金は増えない。


・お金を返してもPLは減らず


 このため税金は減らない。



 という事でしたよね。」


生徒


「そうだ、そうでした。」



先生


「この


「お金を返す」というのは


「元金を返す」という意味なので


 元金を返してもPLには反映されないのですが


 利息を払った分は経費にできるのです。


 だからPLに反映されるのです。」


生徒


「そうなのですか。」



先生


「解釈としては


 事業のためのお金を借りた経費として


 利息を払っている。


 という事で良いと思います。」


生徒


「なるほど。」



先生


「ではここで、利息を払う場合に


 前回、計算したタクシー事業のCFPL


 元金均等返済と元利均等返済でどうなるのか


 計算をしてみましょう。」


生徒


「先生、やってみて下さい。」



先生


「まず元金均等返済の場合ですが


 以下のようになります。」



(CFの計算)


タクシー所得300万-元金返済60万-利息〇万


=240万-利息〇万


(PLの計算)


タクシー所得300万-減価償却60万-利息〇万


=240万-利息〇万


生徒


「あっ!利息の金額に関わらず


 CFとPLが同じになるのですね!」



先生


「その通りです。


 元金均等返済の場合は


元金返済額=減価償却額」


なので


利息の金額に関わらず


CF=PLです。」


生徒


「そうなると



・お金の動きであるCF


・事業の収支であるPL



 が一致する美しさが、継続されるのですね。」



先生


「付け加えますと


 CF=PLならば


 CF-税金=PL-税金ですので


 税引き後CF=税引き後PL


 になります。」


生徒


税金を引いた後でも、CF=PLなのですね!



先生


「だから減価償却する物品を買う際に


 全額、元金均等返済で融資を受け


 減価償却する年数とローンの年数を揃えれば


 減価償却額、融資額、利息額、税額に関係なく


 CF=PLになるのです。」


生徒


「わあ~、感動しました!」



先生


「でも元利均等返済の時は


 CF=PLにならないのです。」


生徒


「そうなのですか。」



先生


「元利均等返済の時に


 CF=PLにならないのは


 元金の返済額が毎年変わるので


元金返済額=減価償却額」


 にならないからです。」


生徒


「計算式からすると、そうなるのですね。」



先生


「でもですね


 計算は省略しますが


 融資の返済期間が5年とかで


 そんなに長くなければ


 今の時代は低金利ですので


 元利均等返済でも


 だいたいCF=PLになるんです。」


生徒


「計算はしませんが


 先生の言葉を信じる事にします。」



先生


「では今日の授業はこれで終わりにします。


 今回の内容をもう一度書いておきますと


 減価償却する物品を買う際に


 全額、元金均等返済で融資を受け


 減価償却する年数とローンの年数を揃えれば


 減価償却額、融資額、利息額、税額に関係なく


 CF=PLになるという事です。



今回は


「利息を払っても、元金均等返済ならCF=PL」


と題して、説明を書かせていただきました。



今回の内容が参考になりましたら


以下を応援いただければ幸いです。


http://bit.ly/yumetaka-ranking


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■情報紹介

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『不動産投資専門税理士の


「不動産投資をする前に読むレポート」』


http://mailzou.com/get.php?R=36631&M=25048



叶さんは税理士でいらっしゃいますが


ご自身で不動産投資もしておられます



税理士というご職業なので


多種の業務の税務を経験されたのだといますが


その中でも叶さんご自身が


不動産投資を選ばれた理由が書かれています。



「不動産投資家が研究を怠らず


 賃料を継続的、安定的に生み出す努力を


 惜しまければ


 リート(REIT)と比較すると


 自分自身で不動産投資から得られる利益を


 コントロールすることができる。」



より具体的には、このレポートをご覧いただき


税理士さんの目から見た


「不動産投資」の優位性をご確認下さい


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■永遠の名曲シリーズ

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大都会


https://www.youtube.com/watch?v=b12aUAyO31s



今回は本文で


利息を払っても、元金均等返済ならCF=PL」


と題して、説明を書きました。



前回と合わせて


CF=PLとなる箇所が


果てしなく続くという内容でしたので


今回は


ああ 果てしない。」


という歌詞を含むこの曲をご紹介する事にしました。



ああ 果てしない 夢を追い続け


 ああ いつの日か 大空かけめぐる。」


CF=PLとなる夢を果てしなく追い続け


いつの日か、大空を駆けめぐるのでしょうか。



交わす言葉も寒い この街


 これも定めと 生きていくのか


 今日と違うはずの 明日へ


 ランナウェイ ランナウェイ


 今 駆けゆく。」



財務三表がわからないと


事業者として言葉を交わすことができなくて


自分の計画が立てられず


運命に引きずられて


変な方向に行ってしまうと思います。



夢を追い続ける情熱と


大空を駆けめぐるテーマを歌ったこの曲は


いつまでも伝えられる、永遠の名曲だと思います。


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■編集後記

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家族で、牛角に焼肉を食べに行きました。



叙々苑に行った時、子供たちは


「カルビよりロースの方が、食べやすくて好き。」


と言っていたのですが、今回はどうでしょうか?



そして牛角でも


カルビとロースの両方を注文して


食べ比べて見ました。



上の子も、下の子も


「おいし~い!」


と言って、ニコニコで食べました!



しかし今回も


「カルビよりロースの方が、食べやすくて好き。」


と言うのでした。



一般的には


カルビの方が肉として高級で


ロースの方が格下という事になっていますが


やはり子供は「噛みやすい」


という事を重視するようです。



ところで牛角には


「カルビ専用ごはん」


というものがあります。


https://www.gyukaku.ne.jp/sp/menu/item/8/73/



これは要するに「海苔ごはん」なのですが


上の子はこれをとても気に入って


なんと追加で注文したのでした!



上の子


「おいし~い!」



皆様も牛角に行ったら


「カルビ専用ごはん」


を食べて見ていただければと思います。



ところで子供たちは


肉が柔らかくて「噛みやすい」のが好きなのですが


しゃぶしゃぶやすき焼き(肉が柔らかいですよね)は


あまり好きではないそうです。



上の子と下の子も食べ物の好みの違いもあって


毎日、なかなか大変な思いをしています。


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■おわりに

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最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を


大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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