第179号 同一家計を逆利用して節税1 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第179号 同一家計を逆利用して節税1

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第179号 同一家計を逆利用して節税1


2013年1118日発行

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本文

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前回は、サラリーマンである夫に不動産所得がある場合の


住民税、所得税、社会保険料について書きました。



以上で、不動産所得の分散を前提として


妻、子供、夫に不動産所得がある場合の


所得税、住民税、社会保険料についての


小まとめが終了したのでした。



「無税になるライン」を強く意識したまとめでしたが


今までになかった「まとめ」ではないかと思っています。



今回は、「同一生計」を利用した。


上手な節税法について書いて行きます。



私は以前


「家賃収入は建物所有者のもの」という記事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130726120000000.html



この中で、通常の夫婦のように


生計を一つにする場合の扱いについて触れました。



生計を一にする配偶者


その他の親族に支払う地代家賃は


支払っても必要経費にならず


逆に受取っても所得と見なさないのでした。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm



また私は以前


「建物の使用貸借は認められる?」という記事を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130920120000000.html



夫の名義の建物を妻が「使用貸借」しても


生計を一つにしている場合は


家賃収入は妻のものにならないのでした。


http://ameblo.jp/nextcity/entry-11186516684.html



これはらいずれも、同一生計内において


「所得を家族に分散させる事による課税逃れを防ぐため。」


の税制なのでした。



このため


同一生計の場合は節税をしにくいと思っていたのですが


同一生計を逆利用した節税も紹介されているのでした。


http://www.ato-zaiso.net/ato/lib/17nen/5161/


http://imanishi.chu.jp/wp/?p=101



・息子が時価3000万円の土地を持っている。


・同一生計の母親が、この土地の上の家に住んでいる。


・母親が息子に「相当の地代」として


 毎年3000万円の6%である180万円を払う。


・同一生計なので息子はこの180万円を


 不動産収入として確定申告しなくてよい。



息子が高収入であれば


本来は不動産所得に多額の税金がかかってくるのですが


上記の方法により


母親は「無税」で自分の資産を息子に移せるのです!



この手法は、以下のような応用が利くと思います。



・夫が莫大な資産を残して亡くなった。


・妻は1億6000万円まで相続税ゼロなので


 資産の大半を妻が相続した。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4158.htm


・妻は相続時清算課税制度を最大限に使って


 息子に相続税評価額2500万円の土地を譲った。


 これは時価2500万÷8×10=3125万円相当。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm


・妻がこの土地の上に建つ家に住み


 「相当の地代」として毎年


 3125万の6%である187万5000円を息子に払う。


・同一生計なので息子はこの187万5000円を


 不動産収入として確定申告しなくてよい。



これで毎年どんどん妻の資産が減るので


将来の相続税の軽減になりますし


同一生計のため、息子も受取った地代について


高い税金を払う必要がありません!



「同一生計」では「所得の分散」は難しいのですが


「同一生計」では家賃や地代を受け取っても


税金の対象にならないので、このような事ができるのです。



以上は


「名義変更による資産の分散(土地を息子へ移転)」および


「借地関係」を上手に利用した上で


「同一生計」を逆利用した上手な節税法だと思います。



節税の基本は「所得の分散」と言われますが


上記のような事もできることを知っておくと


節税の幅が広がると思います。



ただし上記の方法には注意点があります。


それは「
小規模宅地等の特例」についてです。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm



妻と息子が同一生計である場合は


妻と息子が同居している事も考えられますが


妻が亡くなった後


息子がその家に住み続ける場合は


小規模宅地等の特例にて


相続税評価額が80%減になります。



つまり相続税評価額2500万円の土地であっても


80%減のため、相続税評価額500万円として


相続税の計算がなされるのです。



ところが相続時清算課税制度を使う場合は


小規模宅地等の特例が使えないので


同居していれば500万円の相続税評価額であった土地が


2500万円として相続税が計算されてしまいます。


http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1079573950



このため、今回ご紹介した方法は


妻と息子が


同一生計であっても、同居はしていない時に


有効な方法と言えるでしょう。



もう1つの注意点として


「相続時清算課税制度」を使うと


1年間で110万円までは無税で贈与できる


「暦年課税制度」が


その後ずっと使えなくなってしまいます。


http://j-net21.smrj.go.jp/well/law/column/post_4.html



しかし今回の方法は


・1年で187万5000円(110万円以上)を


 無税で息子に移せている。


・暦年課税制度で毎年110万円を贈与すると


 110万円×年数分の金額を


 一度に贈与したものとして贈与税が課される事がある。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm


・今回は母親が高齢である事を想定しているが


 母親の亡くなる3年前までに行った贈与は無効となる。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4161.htm



以上により、通常の暦年課税制度を使った贈与よりも


相続時清算課税制度を使った方が


お得になると思います。



今回は「同一生計」を逆利用した節税法として


子供の土地に親(裕福で高齢)が住む場合につき


説明を行いました。



次回は「同一生計」を逆利用した節税法として


親の不動産を子供(無収入未成年)名義にした場合につき


説明を行って行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、税理士法人ATOさんのサイトを


紹介させていただきます。



「税理士法人ATO財産相談室」


http://www.ato-zaiso.net/



このサイトは税理士さんが作成されていますので


内容の信頼性は抜群です。



月1回、ATO通信を発行されているのですが


トップページの画面左下の「ATO通信」をクリックすると


「ATO情報・所長通信(税務の一刀両断)」


にて、バックナンバーを見る事ができます。



今回、本文でご紹介した内容はここからの引用なのですが


これ以外にも以下の


「“行政指導”という名の税務調査?」など


勉強になる記事がたくさんあります。


http://www.ato-zaiso.net/ato/lib/25nen/5256/5256_index.html



このサイトは不動産賃貸業よりも相続に強いようですが


「お気に入り」へ登録しておかれた方がよいと思います。


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■今週の情報紹介

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先月に引き続き、水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。



ゆめたか大家は「不動産取得編」の中で


「不動産投資大百科」を参考にした事を


何度も書きましたが


「不動産取得編」の連載終了から


12ヶ月が経ってしまいましたので


再び皆様にご紹介させていただく次第です。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



不動産の税金の勉強は多岐に渡りますが


これについても最重要項目について書かれており


やはり勉強になるなあと思いました。



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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■ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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ある朝、ゆめたかパパが起きて来ませんでした。



持て余した子供が、ゆめたかパパの部屋に行きます。


その日は、下の子が行きました。



下の子は、ニコニコしながら部屋のドアを開け


疲れて眠っている「ゆめたかパパ」をまたぎました。


そして元気に、はしゃぎます!



下の子「おべんとう~!ハッピ~!ジャーンプ!」


ゆめたかパパ「ぐうえええ~~」



「ジャンピング・ヒップ・プレス?」が、みぞおちに決まり


ゆめたかパパは


「目覚めの悪い休日の朝」を迎えたのでした・・・。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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