第180号 同一家計を逆利用して節税2 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第180号 同一家計を逆利用して節税2

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第180号 同一家計を逆利用して節税2


2013年1120日発行

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本文

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前回は、同一家計を逆利用した節税について書きました。



同一家計であれば


地代家賃は支払っても必要経費にならず


逆に受け取っても所得と見なさないのを逆利用したのでした。



前回は


子供の土地に親(裕福で高齢)が住む方法を


ご紹介しました。



今回は


同一家計を利用したもう1つの節税法をご紹介します。



大した節税法ではないのですが


「資産構築」に向けて有用な方法だと思います。



それは


親の不動産を子供(無収入未成年)名義にする方法です。



夫の不動産を妻や子供の名義(共有を含む)にして


不動産所得の分散を図る方法は常套手段であり


多くの解説がなされています。


http://www.rakumachi.jp/navi/senmonka/kudo/09.html



物件が夫の名義であれば所得税の税率が高いのですが


妻や子供の名義にしておけば所得税の税率が下がり


特に子供(無収入未成年)の場合は


税制的に多くの優遇があるのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20131111120000000.html



ところで夫の不動産の名義を変更する場合


「家賃収入は建物所有者のもの」という原則に従い


建物だけを子供に譲渡・相続・贈与する方法も


解説されています。


http://www.muginoho.jp/sub_1050.html



すると子供は親に土地を借りることになりますが


以下のどれかの形式で貸借をする事になります。


・「使用貸借」にて無償で土地を借りる。


・「権利金」を払った上で「通常の地代」を払う。


・「権利金」ゼロで「相当の地代」を払う。



ここで子供が同一生計であれば


子供は地代を払っても「経費」にならず


親は地代を受け取っても「不動産収入」になりません。



それでは子供が親に「相当の地代」を払う事にすると


結果的にどのようになるのでしょうか?



まず建物が夫の名義であれば


受け取った家賃に対して多額の所得税が課せられる所を


建物の名義が子供(無収入未成年)なので


所得税などが節税できます。



そして親は子供から「相当の地代」を受け取りますが


これは「不動産収入」として計算しないので


無税で受け取れます!



そして親は、これを元手にして


新しい不動産を買う事ができるのです!



さらに税務署に電話をして教えていただいたのですが


この場合は「相当の地代」を払っているので


土地(親名義)の相続税評価額が


20%減額になるそうです。



土地の貸し借りが親子であっても、同一生計であっても


「相当の地代」を払っていれば


20%減額になると教えていただきました。



だから万一、親が死亡した場合の


土地の相続税評価額が減額になるのです。



この場合は土地の名義と建物の名義が異なるので


土地の相続の際に


「貸付建付地」としての評価はできなくなるのですが


単純な「使用貸借」の場合は自用地評価になる所が


「相当の地代」を払っているので20%減額になるのです。



とはいえ、上記の方法では


お金(相当の地代)を子供から親へ移動しますので


親が死亡した場合は「相続税」が課せられます。



しかし今回は


子供が無収入の未成年であることを想定していますので


親も若いと思われます。



だから親が死亡して相続が発生する事は


あまり気にしなくてよいのではないかと思います。



以上の手法をまとめます。



・不動産所得を子供に移して、所得税などを節税。


・子供から親へ、相当の地代を無税で移動。


・それを元手に、親はさらに不動産を購入する。


・お金が親に移動するので


 親が死亡した場合には相続税が課せられるが


 親がお金で不動産を買っておけば


 土地の相続税評価額が20%減額になるので


 相続税対策にもなる。



以上が


「名義変更による所得の分散」および


「借地関係」を上手に利用した上で


「同一生計」を逆利用した


上手な節税法および資産構築法だと思います。



今回は子供が「相当の地代」を払う事にしましたが


子供が親から土地を「使用貸借」して


子供にお金を貯めさせ


それを資金に子供が不動産を買う事もできます。



しかし今回、想定している


「無収入未成年」の子供の場合


不動産の「現金買い」はできても


銀行がお金を貸してくれないでしょう。



だから「レバレッジを効かせた資産構築」という観点からは


子供が「相当の地代」を支払ってお金を親に移し


さらに親は「給与収入」がある事を銀行に提示して


お金を借りたほうが良いと思います。



親が融資を受けて土地だけを買って


子供が建物を買う事が可能ならば


「相当の地代」ではなく「使用貸借」にして


子供にお金を貯めさせてもよいと思いますが


これは私の知識や経験の範疇を超えていますので


評価ができません。



上記が可能なのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら


ご一報いただければ嬉しく思います。



ところで今回の「同一生計」の逆利用に関して


1つ注意点を挙げておきます。



繰り返しになりますが。


土地の貸し借りは、以下の3つのどれかのパターンになります。


「使用貸借」にて無償で土地を借りる。


・「権利金」を払った上で「通常の地代」を払う。


・「権利金」ゼロで「相当の地代」を払う。



そして「同一生計」であれば


「地代」は払っても経費にならず


受け取っても収入にしなくてよいのでした。



しかし「権利金」のやり取りをした場合は


「同一生計」であっても金銭の授受があったと見なされ


課税関係が生じるのです。



以上は税務署に電話をして教えていただいたのですが


「権利金」のやり取りをした場合は


「親族間売買」と同じような扱いになり


課税関係が生じるそうです。



だから「同一生計」を活用するためには


基本的には以下の2択になります。


「使用貸借」にて無償で土地を借りる。


・「権利金」ゼロで「相当の地代」を払う。



ここからすると、地代は


「相当の地代」として高く払うか


「使用貸借」にて無償(あるいは固定資産税程度)


になります。



しかし「土地の無償返還届」を税務署に提出しておけば


地代は自由だったのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130911120000000.html



また今回のケースのように


「個人」が「個人」へ土地を貸す場合は


「土地の無償返還に関する届出」を税務署に提出しても


受け取ってもらえませんが


「土地の無償返還に関する届出」


と同じ内容の契約をすることは認められているので


その旨を契約書に記載しておけばよいのでした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130906120000000.html



だから以上の手続きによって


子供から親への地代は


「無償」から「相当の地代」の間で自由に設定できるのです。



相当の地代の50%だけを親が受け取り


子供へ相当の地代の50%お金を残してあげてもよいのです。


この辺りは作戦を交えた話し合いになるのでしょう。



また今回は


夫名義の建物を子供に移す事が出発点になっていますが


これには「相続時清算課税制度」を


合わせて使うという方法もあるでしょう。



今回は


親の不動産を子供(無収入未成年)名義にする場合


を中心に書きました。



しかし子供はいつまでも未成年ではありません。


子供もいつかは成人し、独立して同一生計でなくなります。


すると「同一生計」の逆利用ができなくなります。



また同一生計であっても


16歳以上の子供に所得があると


扶養控除38万円が使えなくなりますので


夫の所得税と住民税が上がります。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1180.htm



特に19歳から23歳までの


特定扶養控除63万円が使えなくなり


夫の所得税と住民税が上がるのは痛い所でしょう。



だから同じ節税法がずっと使えるわけではなく


子供の年齢や親の状況によって


使い分けが必要になってくるでしょう。



次回は時間経過に応じた


節税法の使い分けについて書いて行きます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、「相続税対策不動産節税ネット」


というサイトを紹介させていただきます。



「相続税対策不動産節税ネット」


http://www.muginoho.jp/



収支管理・確定申告編の第三部では


不動産の収入について書いてきましたが


前回と今回は相続税の話も書いてしまいました。



不動産と相続税は


切っても切り離せない関係にあるので


このようになってしまったのですが


上記のサイトには不動産と相続税を中心に


かなり詳しく書かれています。



特に「親子間売買で評価下げ」の記事は


今回、本文で引用させていただいたのですが


「すごいなあ」と思いました。


http://www.muginoho.jp/sub_1050.html



その他も節税に関する情報満載ですので


このサイトは見逃せないと思います。



ゆめたか家は相続税ゼロになる見込みですが


資産のある方は


「お気に入り」へ登録しておかれた方がよいと思います。


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■今週の情報紹介

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先月に引き続き、水戸大家さんの


「不動産投資大百科」を紹介させていただきます。



ゆめたか大家は「不動産取得編」の中で


「不動産投資大百科」を参考にした事を


何度も書きましたが


「不動産取得編」の連載終了から


12ヶ月が経ってしまいましたので


再び皆様にご紹介させていただく次第です。



「不動産投資大百科」には


今までに発売された有料商材の内容が


整理して詰め込まれているのですが


それを含めて


「不動産投資大百科」の紹介を書いてみました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-16.html



不動産の税金の勉強は多岐に渡りますが


これについても最重要項目について書かれており


やはり勉強になるなあと思いました。



これが無料で読めるなんて、すごいと思います!


お持ちでない方は、入手しておかれた方がよいと思います!


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■ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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ある日、子供を連れて公園に行きました。


そして、うちの子と、他の子で


1つの遊具を使う事になりました。



うちの子が「みて~!」と言うので


「大丈夫~?」と答えました。



そして他の子も「みて~!」と言うので


「上手だね~!」と言ってあげました。



しかし、その子は、ぶすったれた表情でこちらを見て


「ど~うせ、仕事に行きたいだけなんでしょ~?」


と言いました。


その子は5歳だと思います。



うち子は、いつも「子供らしい笑顔」をしています。


あのような、ぶすったれた表情で


そのような事を言うことはありません。



その子は普段


親に構ってもらえないのだろうなあと思いました。



それでも、その子は、私に対して


「みて~!できるんだよ~!」と繰り返します。


だから「すごいね~!」と言ってあげました。



そして、お別れする時


その子はいくぶん「子供らしい笑顔」を見せたのでした。



やっぱり子供は


親に見ていて欲しいのだなあと思いました。



そして、うちの子が「子供らしい笑顔」をするのは


親が子供を見ているからなのだろうと思いました。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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