第181号 同一家計を逆利用して節税3 - 【ゆめたか大家】ゆめたか大家のメインブログ

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第181号 同一家計を逆利用して節税3

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       男もすなる不動産投資といふものを


       女もしてみむとてするなり


        ~収支管理・確定申告編~

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第181号 同一家計を逆利用して節税3


2013年1122日発行

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本文

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前回と前々回は


同一生計を逆利用した節税について書きました。



同一生計であれば


地代家賃は支払っても必要経費にならず


逆に受取っても収入と見なさないのを逆利用するのでした。



前々回は、相続税を減らすために


妻(高齢で裕福)の住んでいる家の土地を


息子の名義にして


妻から息子へ「相当の地代」を払う方法を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20131118120000000.html



そして前回は


夫名義の不動産(建物)を


子供(無収入未成年)の名義にして所得税などを節税し


その上で、子供が夫へ「相当の地代」を払い


夫(給与収入あり)がさらに不動産を買って


「資産構築」をする方法を書きました。


http://archive.mag2.com/0001569235/20131120120000000.html



しかし子供はいつまでも未成年ではありません。


子供もいつかは成人し、独立して同一生計でなくなります。


すると「同一生計」の逆利用ができなくなります。



また同一生計であっても


16歳以上の子供が「48万円の壁」を越えると


扶養控除38万円が使えなくなりますので


夫の所得税と住民税が上がります。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1180.htm



特に19歳から23歳までの


特定扶養控除63万円が使えなくなり


夫の所得税と住民税が上がるのは痛い所でしょう。



だから同じ節税法がずっと使えるわけではなく


子供の年齢や親の状況によって


使い分けが必要になって来ます。



今回は時間経過に応じた


節税法の使い分けについて書いて行きます。



前回と前々回の方法を用いて


また「名義変更」「土地貸借」「同一生計」を総動員して


以下のようにすれば良いのではないかと思います。



≪子供が16歳以下≫


夫の名義になっている不動産(建物)を


子供(無収入未成年)の名義にして所得税などを節税し


その上で、子供が夫へ「相当の地代」を払い


夫(給与収入あり)がさらに不動産を買い進めます。



≪子供が16~23歳≫


子供が「48万円の壁」を越えないように


子供名義の建物を親戚の名義にします。


あるいは親戚に建物を共有してもらいます。


(20歳以上で税金ゼロにするためには


 大人と同じく「45万円の壁」でしたね。)



親戚の場合も子供に協力してもらうと良いでしょう。


15歳以下の子供がベストですね。


また「無税のライン」で納まるようにした方が良いでしょう。



親戚は夫から土地を借りて地代を払う事になりますが


親戚は別生計なので


地代を受け取ると夫(税率高い)の収入になります。



だから「使用貸借」にて


無償で土地を貸すのがよいと思いますが


すると本当に親戚にお金が移動してしまうので


親戚からは、何かの機会に


贈与税のかからない範囲で


お金を戻してもらうとよいでしょう。



≪子供が成人して独立し、別生計になった≫


別生計になると、やりとりした地代を


経費および収入に計上する事になります。



すると子供から地代を受け取った夫(税率高い)の税金が


上がってしまいます。



子供が働き始めた頃は、まだ


夫の所得税率>子供の所得税率


だと思いますので


「相当の地代」の地代契約を見直して


「使用貸借」にします。



これで家賃収入が子供(税率低い)のものになるので


親子全体としては節税になります。



≪子供に子供(夫から見たら孫)が生まれた≫


建物の名義を子供から孫に移します。


15歳までの子供は税制的に優遇されているためです。



この場合、孫は夫の土地を借りることになりますが


「使用貸借」とします。



夫と孫は別生計でしょうから


孫から夫へ地代を払うと


夫に高い税金が課せられてしまうためです。



≪孫が生まれないうちに夫が定年退職≫


夫の所得税率<子供の所得税率


になると思いますので


再び子供が親へ「相当の地代」を払うことにします。



別生計なので、子供(税率高い)は地代が経費になり


夫(税率低い)は地代が不動産収入になるので


親子全体としては節税になります。



退職すると


夫も銀行から融資を受ける事はできないと思いますので


子供からお金を受け取っても「資産構築」はできないでしょう。



だからこの受け取った地代は


何かの機会に、贈与税のかからない範囲で


子供に渡してあげてもよいでしょう。



「相当の地代」への見直しの他


建物の名義を夫(税率低い)にするという手もあるでしょう。



こうすれば、地代のやり取りをせずに


家賃収入が夫(税率低い)のものになります。



またこうすれば、土地と建物の所有者が同じになるので


相続の際に土地の評価が「貸付建付地」になり


相続税が安くなります。



≪夫が亡くなったら≫


妻は1億6000万円まで相続税ゼロを生かして相続します。



子供は妻(母親)と同一生計にしますが


同居しない、あるいは同居できない場合は


妻の住んでいる家の土地を子供の名義にして


妻は子供へ「相当の地代」を払い


相続税の軽減に努めます。



同一生計なので、息子は受け取った「相当の地代」を


収入として確定申告しなくて良いのでした。



同居する場合は


自宅の土地の相続税評価額が80%減になりますので


相続税が大幅に減らせます。



また同一生計であれば、同居していなくても


妻が子供に生活費を出しても贈与にならないので


妻の資産をどんどん減らして


相続税の軽減に努める事ができます。


http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm



以上が私の勉強した範囲での方法になりますが


他にもいろいろと節税の手立てはあるでしょう。



以上の方法を実現させるためには


税制の知識はもちろんですが


「人間関係」がとても大切になって来るでしょう。



私としては


「和を持って尊しとなす」という日本国憲法第一条を守り


なおかつ税制の勉強をした家族・一族だけに


上手な節税の道が開かれているように思いました。



以上で「収支管理・確定申告編」の第三部のうち


「不動産の収入」についてを終わりにさせていただきます。



ところで当初の予定では


収支管理・確定申告編の第三部は


「不動産の収入」および「不動産の必要経費」について


書く予定でした。


http://archive.mag2.com/0001569235/20130624120000000.html



しかしいざ連載を進めてみると


不動産の収入については項目が少ないものの


「家賃収入は建物所有者のもの」に端を発して


借地関係についてまとめる事になりました。



また「共有時の家賃は持分で按分」に端を発して


不動産所得の分散を想定して


妻や子供に不動産所得がある場合にも


話が及びました。



例によって、これらをまた無料レポートにまとめようと思いますが


ここまででも100ページ以上になってしまいますので


収支管理・確定申告編の第三部は


「不動産の収入」についてのまとめとさせていただき


「不動産の必要経費」は


「収支管理・確定申告編」の第四部で


連載をさせていただきます。



以上で「収支管理・確定申告編」の


第三部を終わりにさせていただきますが


1つ大切な事が抜けていました。



それは不動産(建物)の名義を子供(未成年)にした場合に


家賃を、親ではなく子供の収入として良いかについてです。



これにつきましては


不動産賃貸業をしている人のコミュニティである


「となりの大家さん」に登録していただければと思います。



「となりの大家さん」の説明および登録は以下です。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



そして以下の質疑のうち「あおば」さんのコメントをご覧下さい。


http://t-oya.net/posts/1297



最後は説明を省略してしまいましたが


これでも長くなってしまいましたので


以上で「収支管理・確定申告編」の


第三部を終わりにさせていただきます。



この第三部は、「節税の宝庫」だったと思いますが


なかなか複雑でしたので


ブログやメールマガジンのバックナンバーをお読みになるか


後でまとめる予定の


無料レポートを読んでいただければと思います。



続いて第四部では


「不動産の必要経費」につき連載を行う予定ですが


その前に


「楽天・nanacoカード編」の補足をさせていただきます。



以下、次号に続きます。


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情報紹介

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今回は、「すごく詳しい相続税節税サイト」


を紹介させていただきます。



「すごく詳しい相続税節税サイト」


http://souzokuooya.com/



このサイトは、不動産に詳しい税理士である


志賀公斗(しが・きみと)さんが作成されたサイトです。



不動産と相続税を中心に、かなり詳しく書かれています。



不動産が「業務的規模(5棟10室未満)」


の場合に使える方法はあまりないのですが


相続税がかかるのは全体の4%と言われており


そういった方は


「事業的規模(5棟10室以上)」あるいは


「法人」


で不動産賃貸業をなさっているために


このような内容になるのだと思います。



でも「業務的規模」でも参考になる部分がありますので


「お気に入り」へ登録しておかれた方がよいと思います。


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■今週の情報紹介

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先月に引き続き


「となりの大家さん」を紹介させていただきます。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



「となりの大家さん」は


大家さん同士のコミュニティサイトです。


登録は無料です。



大家さん同士で質問をしたり答えたりする事ができるのが


このサイトの一大特徴だと思います。



最近では、以下の質問と回答が


勉強になったと思いました。



大家の皆さんに質問です。銀行融資の抵当権の場合。


 
出口戦略は出来ないと思うんですが


http://t-oya.net/posts/1622



大家負担のインターネット無料物件について


http://t-oya.net/posts/1607



以下に「となりの大家さん」の紹介を書いてみましたので


よろしければ、ご覧になって下さい。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-47.html



私も「となりの大家さん」に登録しているのですが


これからもこのサイトを活用して行きたいと思っています!


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■ゆめたか大家のバックナンバー

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日本政策金融公庫より、ほぼフルローンで購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


(連載第0号~第60号)(249ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-real_estate



不動産取得税のお得な支払いに関連して


楽天カード(JCB)およびnanacoカードの活用法をまとめた


「楽天・nanacoカード編2013年3月改訂版」はこちらです。


(連載第61号~第84号)(102ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-nanaco2013Mar



「個人」の「業務的規模」の確定申告についてまとめ


10億マンション税理士さんのお話も収録した


「収支管理・確定申告編1」はこちらです。


(連載第85号~第102号)(111ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return1



不動産購入時の諸費用について調べ


その税務処理と節約方法をまとめた


「収支管理・確定申告編2」はこちらです。


(連載第104号~第128号)(163ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-tax_return2



安いガソリンスタンドの探し方と


会員価格のためのカードについて調べた


「ガソリンスタンド編」はこちらです。


(連載第129号~第133号)(33ページ)


⇒ http://bit.ly/yumetaka-gas_station


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編集後記

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おかげさまで


収支管理・確定申告編の第三部を


終了させていただく運びとなりました。



素人が調べながら執筆していますので


時折、修正を交えながらの連載になりました。



本文を書くときにも間違えて修正を行い


まとめを書くときにも間違えて修正を行いましたが


実はまだ間違えている箇所があります。



また連載の途中で、「無償返還届」に関する


国税庁の記述の変更(大事件!)もあったのでした。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-46.html



これから無料レポートの作成に取りかかりますが


いくつも修正が必要な箇所があり


時間がかかるかもしれませんが


気長にお待ちいただければと思います。



また連載中


「勉強になります!」というコメントをいただいたり


ご質問をいただいたりしたのですが


これが私にとってどれだけ励みになったかわかりません。



応援して下さった方々には、心より御礼を申し上げます。



またメールマガジンの読者さんも増え


「まぐまぐ版」は100人以上


「独自配信版」は1200人以上


となりました!



こちらにつきましても、応援して下さる方々に


心より感謝したいと思います。



ところで私は、ブログやメールマガジンの読者さんは


不動産の確定申告に関する連載を


楽しみにして下さっているものと思っていました。



しかし「編集後記」しか読んでいない方もいらっしゃるようで


何とも複雑な気持ちになりましたが


「読者様は神様です!」と考え


今後も本文、情報紹介、編集後記を書いて行くつもりです。



これからも頑張って発行を続けて行こうと考えておりますので


今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。


ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。


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男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり


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