４つの投資指標の解説３
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男もすなる不動産投資といふものを
女もしてみむとてするなり
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☆２０２３年９月２１日発行
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リフォーム・大規模修繕の投資効率についても
「インカム」と「キャピタル」を考慮し
減価償却と税金も考慮して
「利回り」を計算できるソフトを作成しました。
「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算」
（エクセルソフト付き）
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■本文
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前回と前々回で
４つの投資指標として
ＣＣＲ、ＣＦＲＯＩ、ＲＯＥ、ＲＯＡ
をご紹介して説明しました。
「４つの投資指標の解説１」
https://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-989.html
「４つの投資指標の解説２」
https://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-993.html
・ＣＣＲ＝ＣＦ÷自己資金
・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本）
・ＲＯＥ＝ＰＬ÷自己資金
・ＲＯＡ＝ＰＬ÷（自己資金＋他人資本）
前回と前々回は
私なりに、かみ砕いて説明をしたのですが
今回はもっと
基礎的な所から説明してみます。
まず
物件価格が９０００万円、諸費用１０００万円
家賃収入９００万円ならば
・表面利回り
＝家賃９００万÷物件価格９０００万
＝１０％
です。
ただし諸費用１０００万円も考慮すると
・諸費用も考慮した利回り
＝家賃９００万÷（９０００万＋１０００万）
＝９％
という計算になります。
さらに実際は
経費、元金返済、利子返済がありますので
・実際的な利回り
＝（家賃－経費－元金返済ー利子返済）
÷（物件価格＋諸費用）
という事になります。
そしてこの式の
分子は
家賃－経費－元金返済ー利子返済＝ＣＦ
分母は
物件価格＋諸費用＝自己資金＋他人資本
ですので
・実際的な利回り
＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本）
と書き直す事ができます。
ところで最初に記したように
・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本）
であり
いま書き直した
・実際的な利回り＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本）
で式が同じですので
この場合は
「ＣＦＲＯＩ＝実際的な利回り」
となるのです。
このように書けば皆さんも
見慣れている計算式とＣＦＲＯＩが一致して
「あっ！ＣＦＲＯＩというのはあの事か！」
というように
式の意味が理解ができると思います。
そしてまた最初に記したように
・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本）
・ＣＣＲ＝ＣＦ÷自己資金
であり
ＣＦＲＯＩとＣＣＲの違いは
分母に「他人資本」が含まれるかどうかですので
ＣＣＲは
「融資を受けてレバレッジをかけた際の
自己資金に対する実際的な利回り」
のような言葉に置き換えることができます。
ただし以上は
ＣＦを主体に考えた際の式および説明です。
・ＣＦ＝家賃－経費－元金返済－利子返済
・ＰＬ＝家賃－経費－減価償却－利子返済
ですので
ＰＬを主体にした式もあります。
それがＲＯＥとＲＯＡであり
以下のように表されます。
・ＲＯＥ
＝ＰＬ÷自己資金
＝（家賃－経費－減価償却－利子返済）÷自己資金
・ＲＯＡ
＝ＰＬ÷（自己資金＋他人資本）
＝（家賃－経費－減価償却－利子返済）
÷（自己資金＋他人資本）
こうしてみると
ＲＯＥは
「融資を受けてレバレッジをかけた際の
自己資金に対する実際的なＰＬ利回り」
のような言葉に置き換えることができます。
そしてまた
ＲＯＡは
「自己資金＋他人資本（＝物件価格＋諸費用）
に対する実際的なＰＬ利回り」
のような言葉に置き換えることができます。
【今回のまとめ】
・ＣＦ＝家賃－経費－元金返済－利子返済
・ＰＬ＝家賃－経費－減価償却－利子返済
・ＣＣＲ＝ＣＦ÷自己資金
「融資を受けてレバレッジをかけた際の
自己資金に対する実際的なＣＦ利回り」
・ＣＦＲＯＩ＝ＣＦ÷（自己資金＋他人資本）
「自己資金＋他人資本（＝物件価格＋諸費用）
に対する実際的なＣＦ利回り」
・ＲＯＥ＝ＰＬ÷自己資金
「融資を受けてレバレッジをかけた際の
自己資金に対する実際的なPL利回り」
・ＲＯＡ＝ＰＬ÷（自己資金＋他人資本）
「自己資金＋他人資本（＝物件価格＋諸費用）
に対する実際的なＰＬ利回り」
今回は
「４つの投資指標の解説３」
と題して
ＣＣＲ、ＣＦＲＯＩ、ＲＯＥ、ＲＯＡ
の意味を言葉で表してみました。
「４つの投資指標の解説１」
https://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-989.html
「４つの投資指標の解説２」
https://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-993.html
と合わせてもう一度読んでいただければ
投資指標に関する理解が深まると思います。
今回の内容が参考になりましたら
以下を応援いただければ幸いです。
https://blog.with2.net/link/?id=1489945
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■情報紹介
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「IRRとMIRR」
https://ytamagawa.com/blog/1472
投資指標として非常に重要なものに
IRRとMIRRがありますが
玉川陽介さんのこのブログで
その計算と違いが説明されています。
ここでは詳細は書きませんが
・IRRは複利計算
・MIRRは単利計算
です。
そしてまた大雑把に書きますと
毎年の税引き後CFがプラスで
購入時と売却時の物件価格が
金融機関評価と同じ積算評価価格なら
購入から売却まで含めて計算したMIRRは
ROEと同じになります。
ROEの方が手軽に計算できて
財務三表との整合性も良いので
これを不動産投資の指標にするのが良い。
というのが私の考えです。
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■編集後記
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先日、下の子の誕生会をしました。
ろうそくを立てて
火を付けて、消して。
「ハッピーバースデー」の歌を歌って
ケーキを切ってみんなで食べました！
みんなニコニコです！
私
「１３歳になった感想はどう？」
下の子
「う～ん・・・。」
私
「じゃあ、中学生になった感想はどう？」
下の子
「う～ん・・・。」
こんな感じで
下の子はなかなか自分の事を言えないのでした。
これが中学１年生ではなくて小学１年生なら
７歳になった感想や小学生になった感想を
無邪気に話してくれると思います。
しかし成長して中学生になって
下の子はある意味で
引っ込み思案になってしまったのです。
ゆめたかパパ
「もう、ガキンチョじゃないということか。」
下の子は学校が好きで
勉強も運動も頑張っていて
お友達とも仲良くするのですが
これからどのように成長するのか
今後も見守って行きたいと思いました。
■おわりに
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最後までお読み頂きありがとうございました。
不動産関係は派手な情報が多いですが
私は初心者目線を
大切にして行きたいと思っています。
ご質問・ご感想をいただけましたら幸いです。
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