ゆめたか大家のプロフィール - 築古木造物件をフルローンで買い進めた【ゆめたか大家】

ゆめたか大家のプロフィール

=======================


    男もすなる不動産投資といふものを


    女もしてみむとてするなり


=======================

―――――――――――――――――――――――

■ゆめたか大家よりご挨拶

―――――――――――――――――――――――


こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。



私は2012年に


自己資金300万円、投資金額134万円で


不動産投資を始め


資産○○○○万円、家賃収入○○○万円


になっている大家です。



築古木造派なのにセルフリフォームはせず


会計や税金や投資に詳しいと言われている


異色の大家です。



石原博光さんの


「まずはアパート一棟買いなさい!」の


最新刊のケーススタディで紹介されましたので


ご存じの方もいらっしゃると思います。


https://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-682.html


―――――――――――――――――――――――

■ゆめたか大家より3つのプレゼント

―――――――――――――――――――――――


私のブログを訪問していただき


こうして巡り会えましたのは


何かのご縁だと思いますので


不動産投資で成功するための要点を記した


3つのプレゼントを差し上げます。



【3つのプレゼント】


「不動産投資の初級者・初心者・中級者・上級者」


「ボロ戸建ての修繕費は10年で500万円?」


「不動産投資はどれくらい儲かるのか」


https://bit.ly/yumetaka-present


―――――――――――――――――――――――

■ゆめたか大家の今までの道のり

―――――――――――――――――――――――


初めのご挨拶として


ゆめたか大家の


「自己紹介」と「今までの道のり」


を書かせていただきます。



私はいわゆる「給与労働者」です。


でもインターネットで調べものをしているうちに


「不動産投資」をしてみようと思うようになりました。



そして2012年に東京都葛飾区で


1420万円のアパートを買いました。



Kが2部屋だけの築34年の木造アパートですが


駅から徒歩3分という好立地でした。



この物件の購入に当たっては


途中で売主が不動産業者から


個人に代わってしまったので


瑕疵担保責任の件につき


川崎大家さんに助けを求め


「起死回生の一手」につながる


アドバイスをいただいたのでした!



また物件購入資金については


日本政策金融公庫にて


ほぼフルローンとなる


1400万円の融資を受けました!



これは「5000万先生」が


保証人になって下さったのが


大きかったと思っています。



以上、私が購入した物件の


買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理


をまとめた


「不動産取得編」はこちらです。


https://mailzou.com/get.php?R=56107&M=25048



このようにして大家になった私ですが


不動産からの収入は毎年


「確定申告」をしなくてはいけません。



私は物件の規模が小さいので


(家賃収入が少ないので)


税理士さんに頼むことができませんでした。



このため仕方なく自分で勉強をしたのですが


不動産の税務の情報は


「法人」もしくは


「個人」の「事業的規模(5棟10室以上)」


を対象としているものが多く


「個人」の「業務的規模(5棟10室未満)」


に関する情報はあまり見当たりませんでした。



そこで連載を行い、確定申告の基礎をまとめたのが


「収支管理・確定申告編1」です。


https://mailzou.com/get.php?R=60267&M=25048



ところで不動産は購入するときに諸費用がかかります。


1000万円の物件を購入する際は


80~100万円の諸費用がかかってしまうのです。



この諸費用は税務処理することになりますが


その詳細および節約方法について連載を行い


「収支管理・確定申告編2」としてまとめました。


https://mailzou.com/get.php?R=62865&M=25048



そしていよいよ「確定申告」の本番です。


確定申告では「不動産所得」を申告するのですが


不動産の収入-不動産の経費=不動産所得です。



だから


「不動産の収入」と「不動産の経費」がわかれば


「不動産所得」が計算できることになります。



このうち「不動産の収入」についてまとめ


さらに所得の分散による節税法について調べたのが


「収支管理・確定申告編3」です。


https://mailzou.com/get.php?R=70082&M=25048



次に「不動産の経費」についてまとめ


特に「修繕費」と「資本的支出」の区別および税務と


「建物価格」と「減価償却」について調べたのが


「収支管理・確定申告編4」です。


https://mailzou.com/get.php?R=78590&M=25048



「修繕費」の部分と「減価償却」の部分は


かなりのページ数を費やしました。



このようにして


「確定申告」と「節税」について勉強した私ですが


さらに財務三表(CF、PL、BS)の勉強を重ねて


「簿記」→「会計」→「投資」への道を解説しました。



「不動産賃貸業の財務三表解説」


【ココナラよりお求めいただけます。】


https://coconala.com/services/1556906


noteならすぐにダウンロードしていただけます。】


https://note.com/yumetaka/n/n63135df8a3a7


【REQUでもすぐにダウンロードできます。】

https://requ.ameba.jp/products/74944



株式投資を念頭に置いた財務三表の本は多いですが


「不動産賃貸業の財務三表解説」は


不動産賃貸業に特化した唯一の解説書ですので


これをお読みいただければ


「資産」を効率よく増やすための考え方がわかります。



また不動産投資に成功すると


どんどん物件が増えて


どんどん税金が増えますので


いずれ法人化をする事になりますが


法人・個人合わせたトータル税額について


税理士さんよりも詳しく計算したのがこちらです。



「社長の年収は1000万円がベスト?」


https://mailzou.com/get.php?R=110906&M=25048



この計算は大きな反響をいただき


元祖サラリーマン大家として有名な


沢孝史さんよりお褒めの言葉をいただきました。



また多くの税理士さんは、節税とのセットで


「小規模企業共済」を紹介しています。



そこで「小規模企業共済」ついて調べたのですが


小規模企業共済に関するインターネット上の情報は


90%以上が不十分であったり


間違っている事がわかりました。



このため私は何度も小規模企業共済に問い合わせて


「小規模企業共済編」を書き上げたのでした。


https://mailzou.com/get.php?R=86936&M=25048



このようにして


不動産投資や税金の勉強を始めた私でしたが


その後も経験を積みながら勉強し


不動産投資のための知識を蓄積しました。



不動産投資においては


新築、中古、RC、木造など


いろいろな手法がありますが


不動産投資に失敗した人が


自分を成功者だと思い込んで


誤った情報発信をしている事があります。



そこでこれらの情報を整理して


不動産投資の成功者さんの


投資戦略をまとめたのがこちらです。



「不動産投資の初心者・初級者・中級者・上級者」


 男は木造 女はRC 人生と不動産の真理」


【パソコン閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=107078&M=25048


【スマホ閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108253&M=25048



そしてまた


不動産投資を行って


壮絶な大失敗をした人の話を収録し


これに加えて


不動産投資を勉強している人のノートを題材にして


危険・不十分と思われる点について


私なりの考察をまとめたのがこちらです。



「飛んで火に入る夏の虫(重要)


 不動産投資初心者さんの落とし穴」


https://mailzou.com/get.php?R=109776&M=25048



そして私は築古物件派ですので


私の経験および他の大家さんの経験を踏まえて


以下のまとめを作成しました。



「築古物件の運営・融資の注意点」


https://mailzou.com/get.php?R=111074&M=25048



また近年は


「ボロ戸建て」で不動産投資を始める人が多いので


ボロ戸建ての立地、修繕費、将来の見通し、融資


について、私なりのアドバイスをまとめました。



「ボロ戸建ての修繕費は10年で500万円?」


 一等地、二等地、三等地


https://mailzou.com/get.php?R=110746&M=25048



そしてまた私は


不動産投資における実際の収支の再現を目指して


「不動産投資簡易シミュレーションソフト」


を作製しました。


http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t541



【ココナラよりお求めいただけます。】


https://coconala.com/services/1116760


noteならすぐにダウンロードしていただけます。】


https://note.com/yumetaka/n/nf89e20c9a537


【REQUでもすぐにダウンロードできます。】

https://requ.ameba.jp/products/74945



「不動産投資簡易シミュレーションソフト」は


ココナラでランキング1位にもなったのでした。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-537.html



このソフトでは


空室や経費を実際に即した形で見積もった上で


所得税や法人税を考慮した


「税引き後キャッシュフロー」を計算できます。



また


「物件保有時」と「物件売却時」の両方を踏まえて


自己資金に対する資産増加率を計算できます。



このシミュレーションソフトは


大成功した不動産投資家として名高い


椙田拓也(杉田卓哉)さんから


以下のようなコメントをいただきました。



【椙田拓也さんのご著書】


「空室率70%でもキャッシュが回る


 非常識な不動産投資術」


(アマゾン)

https://amzn.to/2LBLwY9


(楽天)

https://bit.ly/2E1lQ16



「不動産投資をやるなら


 絶対に活用した方が良いと


 僕が太鼓判を押すこのソフト」



「早速僕も使いましたが


 保有数年後の売却時点における


 元本返済による残債と


 減価償却費との差を考慮した


 売却益ならびに譲渡税の計算という


 築古土地値物件の特殊メリットまで


 反映されている内容で正直驚きました。」



このソフトは


どんな物件でもシミュレーションができますので


ご活用いただければと思います。


http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t541



【ココナラよりお求めいただけます。】


https://coconala.com/services/1116760


noteならすぐにダウンロードしていただけます。】


https://note.com/yumetaka/n/nf89e20c9a537


【REQUでもすぐにダウンロードできます。】

https://requ.ameba.jp/products/74945



そしてこのソフトを使って


私の不動産投資の実例に基づいて


自己資金に対する資産増加割合(ROE)を計算し


これを実現するための注意点をまとめました。



「不動産投資はどれくらい儲かるのか」


【パソコン閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=107825&M=25048


【スマホ閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108342&M=25048



「不動産投資はどれくらい儲かるのか」は


不動産を始めてわずか3年でサラリーマンを卒業した


投資家けーちゃんに紹介していただきました。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-521.html



さらに私は


リフォーム・大規模修繕の投資効率についても


「インカム」と「キャピタル」を考慮し


減価償却と税金も考慮して


「利回り」を計算できるソフトを作成しました。



「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算」


(エクセルソフト付き)


https://mailzou.com/get.php?R=110544&M=25048



ところで


不動産投資家が賃貸用不動産の融資を受けるために


金融機関に物件を持ち込んだ際は


「金融機関目線」でシミュレーションがなされます。



また融資を受ける人の資産背景も審査され


・持ち家か賃貸か


・所有している現金と株と不動産


なども評価されます。



そこで私はこれらについて


東京の某金融機関にヒアリングし


重要な点をまとめました。



「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」


 (エクセルソフト付き)


【パソコン閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=107259&M=25048


【スマホ閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108174&M=25048



あと、極論を書いてしまえば


「不動産融資の勝ち組」は


「不動産投資の勝ち組」だと思います。



そこで


融資を受け続けて規模を拡大するために


私がお世話になっている金融機関(信用金庫)の


担当者さんとの話をまとめました。



「不動産融資の勝ち組と負け組」


https://mailzou.com/get.php?R=110083&M=25048



また昨今は


サラリーマン大家向けの融資の情報が多いのですが


原点に立ち返って物事を説明する重要性を感じて


以下を作成しました。



「アパートローンの原点」


サラリーマンが融資を受けるためには


https://mailzou.com/get.php?R=111204&M=25048



ところで不動産投資を行うには


国による規制や、不動産業界の慣例


などが関係してきます。



そして私が勉強した結果


不動産業者を中心とした「国家財閥連合軍」が


まだ使える建物の


解体(スクラップ)と新築(ビルド)によって


国民に多額の負担を強いている事がわかりました。



この「国家財閥連合軍」の


「悪しき体質」についてまとめたのがこちらです。


(大反響をいただきました。)



「スクラップ&ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」


【パソコン閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=107634&M=25048


【スマホ閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108290&M=25048



そしてまた近年は


その地域に住んでいない「エイリアン大家」


その地域から離れている「エイリアン銀行」


の組み合わせが増えましたが


この背景および影響を描写し


不動産業界の内部事情をまとめたのがこちらです。



「エイリアン大家とエイリアン銀行が


 生態系を破壊」


https://mailzou.com/get.php?R=109849&M=25048



また多くの不動産投資家に影響を与えた


「金持ち父さん 貧乏父さん」および


この著者であるロバート・キヨサキさんは


多くの方がご存知と思います。



私はこの本の教えを整理し


また日本とアメリカの違いを踏まえて


日本で応用する際の注意点をまとめました。



「金持ち父さん 貧乏父さん」


「ロバート・キヨサキさんに学ぶ


 ロバート・キヨサキさんの弊害」


【パソコン閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108387&M=25048


【スマホ閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108434&M=25048



また私が経験した


「仁義なき新築乱立」について記し


さらに


「サラリーマンは1K ビジネスマンは2DK」


「男のリフォーム 女のリフォーム」


等を収録して


「空室」および「修繕」に役立つように


まとめを行いました。



「仁義なき新築乱立」


【パソコン閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108575&M=25048


【スマホ閲覧用】

https://mailzou.com/get.php?R=108607&M=25048



また不動産賃貸業において


節税のためには法人化を!という情報が多い中


個人の不動産賃貸業の税制の有利な点をまとめ


また税理士さんの不適切な計算結果を検証しました。



「ゆめたか大家が税理士を斬る!」


https://mailzou.com/get.php?R=110564&M=25048



そして個人で不動産投資をすると


税金が高くなりますので


以下を作成して手順を丁寧に説明しました。



「ふるさと納税でポイント3重取り!」


https://mailzou.com/get.php?R=111235&M=25048



また不動産投資は


年金不安のために行う人が増えていますが


iDeCoは2000万円問題の救世主?


・年金は何歳から受け取るのが良い?


などの


現在の日本における年金制度の核心に迫りました。



「ねんきん定期便の衝撃!」


https://mailzou.com/get.php?R=110579&M=25048



また火災保険や地震保険についての知識を深めて


自宅や賃貸物件に役立ていただこうと思い


以下を作成しました。



「火災保険料は5年で2倍?」


(保険料の一括払いの仕訳エクセルソフト付き)


https://mailzou.com/get.php?R=110647&M=25048



また私の貸家に入居の申し込みが入りましたが


「初期費用が払えない」という事が発覚して


どうするべきか悩んでいるうちに


「新たなる一言」が飛び込んできたという


経験談をまとめました。



「子供7人のシングルマザー」


https://mailzou.com/get.php?R=110586&M=25048



また不動産とは直接の関係はないのですが


政治や経済や日米関係を学ぶ一助として


「ワクチン使用の政治学と統計学」


を作成しました。


https://mailzou.com/get.php?R=110527&M=25048



また番外編として、以下を作成しました。



「ココナラで1年間で10万円!」


https://mailzou.com/get.php?R=110787&M=25048



このように、私はブログとメールマガジンにて


「不動産にまつわる情報全般」につき


連載を行っています。



(ブログ)

http://yumetaka365.blog.fc2.com/


(メールマガジン)

https://www.mag2.com/m/0001569235.html



本文では以上の連載を行っておりますが


情報紹介では不動産に役立つものを紹介し


また編集後記では


「子育て日記」や「日々の雑感」を書いています。



2022年の時点での


メールマガジンの読者数は以下の通りです。



「まぐまぐ版」約200部

https://www.mag2.com/m/0001569235


「エキスパートメール版」約3800部

https://sail-ex.jp/fx2485/regist1


(メールマガジンでは広告を受け付けています。)

https://coconala.com/services/1131723



また皆様の応援により


ブログランキングで1位になることも


できたのでした。


http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-466.html



多くの方々に支えられて連載を続け


ここまで来る事ができました。


皆様には心より感謝しております。



最後までお読み頂きありがとうございました。


不動産関係は派手な情報が多いですが


私は初心者目線を


大切にして行きたいと思っています。



それではブログやメールマガジンにて


皆様とお会いできるのを楽しみにしております!


ゆめたか大家


―――――――――――――――――――――――


男もすなる不動産投資といふものを


女もしてみむとてするなり


発行者 ゆめたか大家


まぐまぐメールマガジンの登録・解除

https://www.mag2.com/m/0001569235


エキスパートメールマガジンの登録・解除

https://sail-ex.jp/fx2485/regist1


ゆめたか大家のココナラ作品一覧

https://coconala.com/users/1683808/services


ゆめたか大家のnote作品一覧

https://note.com/yumetaka/m/m345e4b54fd44


ゆめたか大家のREQU作品一覧

https://requ.ameba.jp/users/162483/products


ゆめたか大家のBrain作品一覧

https://brain-market.com/u/yumetaka


ゆめたか大家のブログ

https://yumetaka365.blog.fc2.com/


ゆめたか大家のミクシー(お友達500人)

http://bit.ly/yumetaka-mixi


ゆめたか大家のフェイスブック(お友達1000人)

http://bit.ly/yumetaka-facebook


ゆめたか大家のツイッター(お友達1000人)

https://twitter.com/yumetaka367


お問い合わせ

http://bit.ly/yumetaka-inquiry


―――――――――――――――――――――――

■不動産投資の情報紹介メール

―――――――――――――――――――――――


水戸大家、川崎大家、中卒大家、ソプラノ大家などの


有名大家さんの


不動産投資に関する知識と経験が学べる


「不動産投資の情報紹介メール」


はこちらです。


http://bit.ly/yumetaka-learning1


―――――――――――――――――――――――

■確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール

―――――――――――――――――――――――


不動産専門の税理士である叶温さんや


OMコンサルティングさんの


不動産投資の節税に関する知識が学べる


「確定申告・簿記・経営・倒産の情報紹介メール」


はこちらです。


http://bit.ly/yumetaka-learning2


―――――――――――――――――――――――

関連記事
スポンサーサイト



【アマゾン】 【楽天】
コメント
非公開コメント

超ためになる記事満載ですね

はじめまして
すごくディープで専門的なノウハウ書いてあって、参考書よりためになります。
また過去記事しっかり読ませてもらいます。
ありがとうございます。

2013-09-05 01:37 | from 仲介&戸建て大家しん | Edit

過分なコメントをありがとうございました

仲介&戸建大家しん様

過分なコメントをありがとうございました。

私は2Kが2部屋だけの小さなアパートの弱小大家ですので、税理士さんにお願いする費用もなく、自分で確定申告をしなくてはいけないので、勉強しながらブログを書いている次第です。

私は素人ですので、お気づきの点がありましたら、ご指摘いただければ嬉しく思います。今後ともどうぞよろしくお願い致します。

2013-09-05 06:45 | from ゆめたか大家

はじめまして

スゴい人を見つけてしまいました。

私は今年アパート購入した新米大家です。
ゆめたかさんのブログを読んで色々勉強させて頂きます。
宜しくお願いします。

2013-12-14 11:38 | from もみのり子 | Edit

のり子様の方が勉強していらっしゃいますね

コメントをありがとうございました!

のり子様のブログを読ませていただきましたが、宅建の資格に合格され、とても勉強されている方だなあと思いました。

のり子様のアパートは立派ですね!私のアパートなんか築34年の木造です。いつ水道管が破裂するかと、びくびくしています。

こんな私ですが、今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます!

2013-12-14 18:39 | from ゆめたか大家

トラックバック

https://yumetaka365.blog.fc2.com/tb.php/1-b0866c0a